Por: Lic. Gema Teresa Ghayad Curi. – colaboración invitada
En la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, de fecha 31 de noviembre de 2023, se publicó una jurisprudencia emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la que se estableció que, para determinar si procede la vía mercantil para resolver las controversias derivadas del arrendamiento de bienes inmuebles, se debe de atender la calidad de los contratantes y al propósito con el que se otorgó el inmueble en arrendamiento, de tal manera que si los contratantes son considerandos por el Derecho comerciantes o si el objeto para el cual fue arrendado bien tiene un propósito de especulación comercial, cualquier juicio derivado de dicho contrato de arrendamiento tendrá que ser resulto a través de una Controversia Mercantil.
Es por ello que si celebra un contrato de arrendamiento de un bien inmueble para que éste, por ejemplo, se establezca un supermercado, la vía para resolver cualquier controversia derivada de dicho contrato no será la controversia de arrendamiento, tal y como se ha hecho a través de los años, sino que sería justamente la mercantil, lo anterior, con fundamento en el artículo 75 fracción XXV del Código de Comercio, ya que, dice la Corte, el listado que dicho artículo realiza de los actos de comercio es de naturaleza enunciativa y no limitativa.
La jurisprudencia a la que me refiero lleva por encabezado el siguiente:
“ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES. PARA DETERMINAR SI PROCEDE LA VÍA MERCANTIL PARA RESOLVER LAS CONTROVERSIAS DERIVADAS DE DICHO ACTO, EL JUZGADOR DEBE DEFINIR SI CONSTITUYE O NO UN ACTO DE COMERCIO AL REALIZARSE CON EL PROPÓSITO DE ESPECULACIÓN COMERCIAL, PUES EL CATÁLOGO DEL ARTÍCULO 75 DEL CÓDIGO DE COMERCIO DEBE INTERPRETARSE DE MANERA ENUNCIATIVA Y NO LIMITATIVA (ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 63/98).”
En este sentido, sabemos que el Código de Comercio tiene reglas especiales para los contratos que regula y que son considerados como contratos mercantiles; sin embargo, no tiene un capítulo especial en el que se regule los contratos de arrendamiento de inmuebles, por lo que, a partir de esta jurisprudencia, me surgió la duda de la aplicabilidad de la ley sustantiva que regule un contrato de arrendamiento en específico.
La primera solución y la más evidente es, si partimos entonces, de que los contratos de arrendamiento celebrados entre comerciales o cuyo objeto sea que el bien inmueble esté destinado a especulación comercial, sería entonces que la ley sustantiva aplicable sería el Código Civil Federal, ya que el artículo 2 del Código de Comercio remite a dicho Código de manera supletoria. La solución aparente, entonces, es sencilla.
Sin embargo, el artículo 13 del Código Civil Federal, en su fracción III, establece expresamente que los contratos de arrendamiento se regirán por el derecho del lugar de su ubicación, es decir, tratándose de contratos de arrendamiento, la legislación sustantiva aplicable, en virtud de este artículo, sería el Código Civil local del lugar en dónde se encuentre ubicado el inmueble materia del arrendamiento.
Ni la jurisprudencia a que hago referencia ni la resolución de la cual deriva, determina la ley sustantiva aplicable para el caso de contratos de arrendamiento que sean considerados actos de comercio, de manera que, podría llegar, incluso a considerarse excepcionalmente que, en dichos casos, y derivado del contenido del artículo 2 del Código de Comercio, se aplicaría el Código Civil Federal, lo cual, sin duda es una posibilidad, aunque, en mi opinión, seguiría siendo aplicable, en virtud del reenvío referido en el Código Civil Federal, la legislación del estado en el que se encuentre el bien inmueble.
Históricamente, quienes nos dedicamos al litigio civil, ni siquiera cuestionábamos la competencia de los jueces que deberían conocer de un juicio en materia de arrendamiento y menos aún la aplicabilidad de la ley sustantiva que le corresponda a dicho contrato. A raíz de esta jurisprudencia, se abre el abanico de posibilidades a las que me he referido a lo largo del presente artículo, siendo, indudablemente que debemos, al menos en lo que la Suprema Corte nos da la respuesta sobre la aplicabilidad de la ley sustantiva para los contratos de arrendamiento que se celebren sobre inmuebles que estarán dedicados a la especulación comercial, poner especial atención, al momento de la celebración de los mismos, en la determinación, por acuerdo de las partes, de la ley que aplicable para regular los derechos y obligaciones contenidas en cada uno de los contratos.
Todo esto nos recuerda que, siempre, y antes de que exista una controversia, es importante que, en las reglas que puedan ser acordadas previamente por las partes, exista un consenso para hacer de los juicios una instancia para resolver más rápidamente una controversia y no una herramienta para hacer durar un juicio en perjuicio de nuestros clientes, por más tiempo del que debería durar.
